[코리아포스트 최영록 기자] 기존 시공자와 계약해지라는 결심을 내린 서울 서초구 방배5구역이 수천억원 소송에 휘말릴 상황에 처했다. 게다가 앞으로 풀어야 할 숙제가 만만치 않아 상황은 더욱 악화될 것으로 예상된다.

당초 방배5구역 재건축조합은 지난 3월 18일 총회에서 기존 시공자였던 GS건설·포스코건설·롯데건설(이하 사업단)과의 계약을 해지하는 안건을 의결했다. 그런데 조합은 계약해지 통보를 주저했다. 사업단과 협상의 여지가 있다는 의지를 내비친 것으로 풀이된다.

실제로 조합은 계약해지를 통보하기 일주일 전까지 사업단과 협상 테이블을 꾸려 마라톤 회의를 했던 것으로 전해졌다. 더욱이 이 자리에는 각 시공사의 실무진들은 물론 임원진까지 가세해 머리를 맞댔다. 양측이 합의점을 도출해 최악의 상황은 피하기 위해 총력을 기울였던 것으로 보인다.

그러나 결국 협상은 결렬됐고 조합은 지난 14일 사업단에게 공식적으로 계약해지를 통보했다. 총회에서 계약해지 안건을 통과시킨 지 1개월여 만이다.

이로 인해 방배5구역은 약 3000억원에 달하는 소송전을 앞두게 됐다. 실제로 기존 사업단은 조만간 소송단을 꾸려 그동안 빌려준 사업비와 계약해지에 따른 손해배상 청구를 하겠다고 밝혔다.

이처럼 소송금액이 천문학적인 수치로 산출된 것은 나름의 근거가 있다는 게 사업단의 설명이다.

당초 사업단은 입찰 당시 약 7200억원의 공사비를 제시했다. 이후 사업이 진행되면서 건립 가구수가 약 500가구 늘었고 이로 인해 공사비도 약 8300억원으로 올랐다. 여기서 총 공사비의 7~10%를 기대이익으로 본다면 600억~800억원이 된다는 것이다.

게다가 조합과 사업단은 일반분양가가 3100만원을 넘으면 이때 발생하는 이익을 50%씩 나누기로 했다. 현재의 일반분양가를 3800만원으로 계산하면 각각 약 1400억원을 나눠 갖게 된다.

결국 기대이익과 일반분양가에 대한 수익을 합치면 약 2000억~2200억원이 되고, 여기에 그동안 조합에 빌려준 사업비 940억원까지 더하면 총 소송금액은 약 3000억원이 된다는 얘기다.

특히 지난 2011년 대법원이 계약체결에 따라 공사가 진행됐을 경우 시공사가 얻을 수 있는 이행이익 배상을 인정한 판결에 따라 이 같은 결론을 내리게 됐다는 게 사업단의 설명이다.

이로 인해 방배5구역은 당장 발등에 불이 떨어졌다. 소송은 소송대로 진행하더라도 하루 빨리 새 시공자를 선정해 사태를 진화해야 하는 상황이다. 현재 조합 내부적으로 입찰보증금 1000억원을 내걸어 입찰에 부치면 기존 사업단의 사업비를 상환할 계획인 것으로 알려졌다.

하지만 업계에서는 조합의 의도대로 진행되지 않을 것이라는 견해가 지배적이다. 입찰보증금을 증권으로 대체하더라도 선정된 시공자는 통상 2주 안에 현금으로 전환해야하기 때문에 시공사 입장에서 부담이 클 수밖에 없다는 것이다.

게다가 방배5구역은 매도청구 소송비용으로 당장 600억원이 투입돼야 하는 상황이다. 그렇다면 시공자는 입찰보증금 1000억원에서 매도청구 소송비용 600억원을 합해 총 1600억원을 선정과 동시에 지급해야 하는 상황이라는 얘기다.

뿐만 아니라 시공자가 일반분양을 통해 해당 금액을 회수하기까지 오랜 시간이 걸린다는 점도 시공사들의 부담을 가중시키는 요인으로 꼽힌다.

방배5구역은 당장 시공자 선정, 사업시행 변경인가, 관리처분 변경인가 등을 진행해야 하는 상황이다. 이 기간만 1년 정도 예상된다. 여기에 조합원이 1145명이고 세입자까지 합하면 총 2500명이 이주를 마치는 데만 빨라야 1년 정도 소요될 것으로 보인다. 현행 규정상 일반분양은 철거가 완료된 후에야 가능하다는 점을 감안하면 실제 시공자가 투입비용을 회수하기까지는 2~3년 이상 걸릴 것으로 보인다.

한 정비사업 전문가는 “시공사로서 상당한 비용과 시간을 투자해야 하는데 이를 감수하고도 입찰할 시공사가 나타날지 의문이다”며 “앞으로 일어날 엄청난 일들을 예상하지 못한 채 무조건 기존 사업단을 계약한 후 더 나은 시공사를 뽑겠다는 것은 조합의 판단미스라고 밖에 볼 수 없다”고 꼬집었다.