비트코인 환치기로 서울 아파트를 대거 사들인 중국인이 적발되면서 외국인의 국내 부동산 거래에 관심이 쏠린다. 중국인을 포함한 외국인의 국내 건축물 거래는 9개월 만에 최고치를 기록한 것으로 나타났다.
29일 한국부동산원에 따르면 지난 3월 외국인의 건축물(아파트·단독·다세대·오피스텔 등) 거래량은 2141건을 기록했다. 직전 2월(1575건)보다 35.9%(566건) 증가했다. 월간 기준 거래량은 지난해 7월(2273건) 이후 최고치다.
지난달 외국인 거래가 제일 활발한 곳은 경기다. 경기는 2월 576건에서 3월 808건으로 232건(40.3%) 늘어 전체 외국인 거래의 3분의 1 이상을 차지했다. 경기에서 부천의 거래량이 144건으로 가장 많았다. 이 밖에 시흥(72건), 수원(72건), 평택(67건) 등도 거래가 활발했다.
경기에 이어 거래가 많았던 곳은 서울이 아닌 인천으로 집계됐다. 지난 3월 인천의 외국인 건축물 거래량은 430건으로 1달 전(229건)의 2배 수준으로 늘었다.
서울은 376건으로 2월(372건)과 비슷했다. 강남3구(강남·서초·송파구)가 94건, 마용성(마포·용산·성동구)가 53건으로 집계됐다. 두 지역의 거래량은 147건으로 전체의 40%를 차지했다.
외국인 건축물 거래량은 매년 꾸준히 증가했다. 지난 2014년(1만1032건) 처음으로 1만건대에 올라섰고, △2015년 1만4570건 △2016년 1만5879건 등으로 증가했다.
문재인 정부 들어 거래량은 더 늘었다. 2017년 1만8479건 이후 2018년 1만9948건, 2019년 1만7763건 등을 기록했다. 특히 지난해에는 2만1048건으로 처음으로 2만건대로 나타났다.
외국인이 주택을 비롯해 국내 건축물을 사들이는 것은 부동산 시장 호조에 따른 높은 기대 수익률과 내국인보다 상대적으로 느슨한 규제가 영향을 끼쳤다는 분석이다.
내국인은 국내 금융기관에서 서울 등 투기과열지구의 주택을 담보로 대출을 받을 땐, 주택 가격에 따라 20~40% 주택담보대출비율(LTV) 규제를 받는다. 집값이 15억원을 넘으면 아예 대출을 받을 수 없다.
그러나 외국인은 자국 또는 글로벌 은행을 이용해 국내 부동산에 투자할 경우 LTV·DTI(총부채상환비율)·DSR(총부채원리금상환비율) 등의 규제를 적용받지 않는다. 대출 규제로 한국인 매수자의 돈줄이 막힌 상황에서 비교적 쉽게 시장에 진입할 수 있는 상황이다.
또 외국인은 고국에 여러 채의 집이 있더라도 국내에서 주택을 구입할 경우에 다주택자에게 부과하는 과세 규제를 받지 않는다. 외국인은 가족 구성을 파악하기 쉽지 않아, 가족이 주택 여러 채를 보유해도 종부세·양도세를 중과하기 어렵다는 문제도 있다.
최근 비트코인 등 가상화폐의 국내외 가격 차이로 국내 부동산이 환치기 세력의 먹잇감이 되고 있다는 지적도 나온다. 이번 관세청 적발에서 이 사례를 확인할 수 있었다.
관세청은 국토교통부와 함께 지난 3년간 서울 시내 아파트를 매수한 외국인 중 자금 출처가 불분명한 500여명을 조사한 결과, 범죄 자금으로 아파트 16채(176억원어치)를 사들인 외국인 17명과 외환당국에 신고 없이 아파트 39채(664억원)를 매수한 외국인 44명 등 61명을 적발했다.
전문가들은 외국인의 투기성 매입을 차단하기 위해 법 개정이 필요하다고 강조했다.
임미화 전주대 부동산학과 교수는 "대출 규제나 다주택자에 대한 정부 규제가 강화되면서 강남권 등 투자가치가 높은 국내 주택시장이 외국인에겐 기회의 땅으로 인식될 수 있다"며 "외국인의 투기성 매입을 막지 못한다면 규제의 '역차별' 논란에서 벗어날 수 없을 것"이라고 말했다.
